厚生労働省が発表した最新の簡易生命表を見ると、男性の平均寿命は約81歳、女性は約87歳。戦前の日本では平均寿命が50歳に届いていなかったことを考えると、この70〜80年でずいぶん変わったものです。

ということは、気になるのが「65歳＝もう人生の終盤」という感覚は、今の実態とはズレてきているということ。65歳から先も、平均すればまだ20年前後の暮らしが続くわけです。つまり65歳からもう一つの生活が始まるタイミングだと考えたほうが、いまの実感に近いかもしれません。

そう考えると、住まいの選び方も変わってきます。「今後5年をどう過ごすか」ではなく、「80代、90代までどう住み続けるか」という視点も必要になってきます。

今日は、その視点から高齢期の「賃貸」と「持ち家」について考えてみたいと思います。

「高齢者は賃貸を借りにくい」は、実はかなり裏付けがある

まずよく言われるのが、高齢期の入居審査が厳しい点について。

国土交通省の調査では、賃貸オーナーの約7割が高齢者の入居に拒否感を持っているという結果が出ています。理由として最も多かったのが「居室内での死亡事故等に対する不安」で、9割以上を占めています（調査対象は日本賃貸住宅管理協会の会員団体）。

内閣府の調査でも、実際に賃貸への入居を断られた経験を持つ高齢者のうち、理由として「高齢のため」を挙げた人が6割を超えています。

とはいえ高齢者だからといって部屋が借りられないわけではありません。 ただ、若いときと同じ条件で次の住まいを自由に選べる、とは限らない点はおさえておく必要があります。

「立退きは正当事由がないとできないから大丈夫」だけでは終わらない話

普通借家契約では、貸主が更新を拒んだり解約したりするには「正当事由」が必要です。ですから「賃貸は大家の都合でいつでも追い出される」というのは、法律上は正確ではない。

ただ、法律上守られていることと、実際にその場所に住み続けられるかどうかは別の話です。

建替えや老朽化、大規模修繕、オーナー側の事情などで立退きを求められた場合、実務では立退料などお金で解決に至るケースが多い。それに、周囲の住民が次々と退去していくなかで自分だけが交渉を続けるというのは、精神的な負担も小さくありません。これは年齢が上がれば上がるほど重くなる話…。

つまり法律で守られているからといって、その権利を実際に行使し続けられるかどうかは、また別の体力・気力が要るということです。

賃貸の本質は「入居者が入れ替わる」が前提

近隣のトラブルや騒音、ゴミ屋敷などの問題は、賃貸だけではなく持ち家の場合でも起こり得ます。ただ賃貸住宅は、自分の意思とは関係なく隣人が次々と変わっていく、という点では本質的な違いがあります。住環境の継続性が、所有者自身によって担保されているわけではないということ。賃貸ではそれが常態としてあります。

もし単身の高齢者がそのようなトラブルに見舞われた場合の精神的な負担というのは、計り知れない。「嫌になったら引っ越せばいい」というわけにはいかないのです。

高齢期に価値が変わる「柔軟性」と「安定性」

高齢期になると、住まいに求める価値が、すぐに引っ越せるという「柔軟性」から「住み続けられる確実性」に変わります。家賃さえ払えば住み続けられる、という単純なものではなく、年齢・健康状態・保証人・収入・貸主の意向など、自分以外の要素に左右されていきます。

一方で、持ち家の場合は「最期までここに住み続ける」という意思決定を自分でできます。もちろん修繕費や固定資産税、維持管理の問題もあるので「持ち家なら安心」と言い切れる話ではありません。

つまりこれは、「賃貸か持ち家か、どちらが得か」という損得の話ではなく、「高齢期の住まいを、誰がコントロールできるか」という話に近い。

持ち家は「住宅を確保するリスク」を減らす代わりに「住宅を維持するリスク」を負う。賃貸はその逆、というイメージです。

国自身が「市場任せでは足りない」と考えている

面白いのは、国もこの問題を政策課題として認識しているという点です。

2025年10月、住宅セーフティネット法が改正されました。単身高齢者の孤独死や残置物、家賃滞納、近隣トラブルへの大家側の不安を背景に、居住サポート住宅などの制度が導入されています。ほかにも家賃債務保証や見守りサービス、居住支援法人といった仕組みが整備されてきました。

これは裏を返せば、「通常の民間賃貸市場だけでは、高齢者の居住の安定を十分に確保しきれないケースがある」と、国自身が認めているということでもあります。つまり「高齢者が賃貸に住むこと自体が危険」という話ではなく、「市場任せにすると、こぼれ落ちる人が出てしまう」ということです。

日本の高齢世帯は、すでに持ち家が主流

2023年の総務省「住宅・土地統計調査」によると、高齢者のいる世帯のうち約81.6％が持ち家に住んでいます。高齢夫婦のみの世帯では約87.6％、高齢単身世帯でも約67.5％が持ち家です。想像していたよりも多いと感じました。

日本社会は、すでにかなりの程度で「高齢期を持ち家で迎える」という構造になっているわけですね。これから単身高齢者が増えていく中で「持ち家を手放して賃貸に移ることは、本当に合理的なのか？」という問いの重みを感じます。資産を手放して身軽になる代わりに、将来の住まいの確保を市場に委ねることになる、というトレードオフです。

とはいえ、「持ち家なら安心」でもない

ここまで持ち家の側に有利な話になってしまいましたが、持ち家であればそれで安心、というわけでもありません。

最近は金利上昇や住宅価格の高騰を背景に、20代以下の持ち家率が過去最高を更新しているというニュースも出ています。「このまま値上がりが続けば一生買えなくなるのではないか」という焦りから、ペアローンや50年といった超長期ローンを組んで、早いうちにマイホームを取得する若い世帯が増えているという内容です。

月々の返済額だけを見れば、超長期ローンやペアローンは無理なく組めるように見えます。ただ、これは裏を返すと、世帯収入いっぱいまでレバレッジをかけて資産を取得しているということでもあります。夫婦どちらかが病気やケガで働けなくなったり、収入が途絶えたりすれば、途端に返済が行き詰まる。余力を残さない買い方は、そのぶんリスクも大きいということです。

住宅の購入は、契約を終えた瞬間がゴールではありません。むしろそこから何十年と続く、長期的なプロジェクトの始まりです。若いうちに持ち家を取得すること自体は悪いことではありませんが、「買って終わり」ではなく「買ってからが本番」という認識を持てるかどうかが、結局は高齢期の住まいの安定にもつながっていくのだと思います。

まとめ

「賃貸は危険だから、持ち家一択」という単純な話ではありません。

そうではなく、高齢期の住まい選びでは「住み替えの自由」より「住み続けられる確実性」の価値が大きくなっていく、ということをお伝えしたかったのです。そしてその選択は、5年後の暮らしではなく、80代・90代までの20年、30年を見据えて考えるものだということも。

もし今、住まいの選択について迷っている、あるいはご両親やご自身の将来について考え始めている方がいらっしゃれば、「今後5年」ではなく「これから先の20年」という時間軸で、一度整理してみることをおすすめします。ご相談があれば、いつでもお気軽にお声がけください。

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「今って、買い時ですか？」
正直に答えます。

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調べたところ、やはり東京・首都圏では国際カップルによる住宅購入の相談が年々増えているようです。
まず結論から言うと、条件次第で収入合算もペアローンも可能です。
ただし金融機関によって対応が大きく異なるので、事前に色々と調べておく必要があります。

今回は実務的な観点から、審査のポイントと選び方を解説したいと思います。

■そもそも「永住権なし」がなぜ問題になるのか？

住宅ローンは長期にわたる返済契約ですよね。つまり金融機関が外国籍の方の審査に慎重になる理由は、返済途中に帰国・出国するリスクへの懸念が大きいからです。そこで永住権（在留資格「永住者」）はその懸念を大きく払拭する要素となるわけです。

■収入合算とペアローン、何が違う？

外国人の配偶者と住宅ローンを組む方法は主に2つです。

収入合算は、日本人配偶者が主債務者として1本のローンを借り、外国人配偶者の収入を合算して借入可能額を増やす方法です。連帯保証型と連帯債務型があり、後者は配偶者も返済義務を負います。名義は主債務者のみとなるため、物件の所有権・住宅ローン控除は主債務者だけが対象です。

ペアローンは、2人がそれぞれ別々のローン契約を結ぶ方法です。双方が主債務者となり、物件を共有名義で持ちます。住宅ローン控除を2人分受けられる点が大きなメリットですが、外国人配偶者も単独で金融機関の審査をクリアする必要があります。またペアの場合、団体信用生命保険（債務者が返済期間中に死亡した場合に適用となって完済される保険）が適用となった場合は、どちらかの債務は残ることも抑えておく必要があります。

どちらが適しているかは、外国人配偶者の在留資格・収入・勤続年数によって変わります。審査が通りにくい場合は収入合算（連帯保証型）から始め、条件が整っていればペアローンを狙うという順番で検討するか、金融機関によっては両方同時に審査を進めてくれる場合もあります。

■審査を左右する5つのポイント

金融機関が実際に確認するポイントを整理します。

在留期間と更新歴　在留期間が3年以上（できれば5年以上）あり、安定的に更新されていることが基本条件です。在留期限が近い場合は、更新申請中であることを示す書類も用意しておきましょう。

就労の継続性　現在の勤め先での在職期間と、日本での通算就労年数の両方が見られます。転職直後はローン審査が通りにくくなるため、転職のタイミングとローン申し込みの時期は慎重に合わせる必要があります。

収入の安定性　給与所得者であれば源泉徴収票3年分、自営・フリーランスであれば確定申告書3期分が必要です。収入の波が大きい場合は審査に影響します。

日本への定着度　定量的な基準ではありませんが、日本での居住年数・国内資産（預貯金等）・家族構成も審査官の総合判断に影響します。首都圏在住で生活基盤が整っていることはプラス材料になります。

団体信用生命保険（団信）の加入可否　外国籍の方でも国内の保険会社の団信に加入できますが、健康状態の告知によっては引受不可となる場合があります。申し込み前に確認しておくことが重要です。

■金融機関の選び方

問題はココです。対応力は金融機関ごとに大きく異なりますが、かなり厳しいです。

まずフラット35（住宅金融支援機構）は不可です。

メガバンク・都市銀行についてもかなり厳格で基本的に不可。

地方銀行・信用金庫は首都圏でも外国籍住民が多いエリア（新宿・江戸川・葛飾・川口など）では審査ノウハウが蓄積されていて相談しやすい環境が整っているケースがあるそうですが、横浜銀行やよこしん、城南信金、きらぼしは不可でした。

ということで、私が調べた限り審査ができたのは、イオン銀行、住信SBI新生銀行、三井住友銀行の３つだけでした…。もし他にもあれば教えてください。

実務上の重要ポイント：金融機関への打診は、必ず「正式申し込み」ではなく「事前相談」から始めてください。申し込み記録は信用情報に残るため、複数行に同時申し込みをすると審査に悪影響が出ることがあります。まず電話・窓口で在留資格・在職年数・年収の概要を伝え、対応可能かを確認するのが賢明です。

■準備しておく書類

外国人配偶者の審査に必要な書類は、日本人と共通の書類に加えて以下が必要です。在留カード（原本確認・コピー）、パスポート、源泉徴収票または確定申告書（3年分）、勤務先の在職証明書（日本語）、住民票（世帯全員記載）が基本セットです。金融機関によっては婚姻証明書の日本語翻訳版を求められることもあります。

■まとめ

永住権がなくても、在留資格・就労継続性・収入安定性の3点を整理し、対応力のある金融機関を選べば、収入合算もペアローンも実現できます。
大切なのは「どの金融機関に相談するか」ですので、参考にしてみてください。

■外国人配偶者との住宅購入、まずは無料相談から

「うちのケースは審査が通るの？」「どの銀行に相談すればいい？」

国際カップルの住宅購入は、ケースバイケースの判断が必要です。経験豊富なスタッフが、お客様の在留資格・収入・ライフプランをもとに、最適なローン戦略をご提案します。

まずはお気軽にご相談ください。もちろん相談は無料です。

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SUUMOやアットホームを見れば物件価格は分かる。でも「結局、総額でいくらかかるのか」となると、途端に見えにくくなりますよね。仲介手数料、登記費用、ローンの手数料……数字がバラバラで、どこから手をつければいいか分からない。
そこで今回は、物件価格の相場から諸費用・月々の返済額まで、現実的な数字をひとつにまとめてお伝えします。「予算が足りるか不安…」という方は、参考になると思います。

■ 玉川学園前エリアの相場　※2025年時点のデータをもとに整理すると、おおよそこんな価格帯になっています。

【新築戸建】
∙ 駅徒歩10〜15分圏内：5,000万〜6,500万円台が中心
∙ 駅徒歩15分超：4,000万円台〜も出てくる
∙ 駅近・平坦地・広め：7,000万円超も珍しくない

【中古戸建】※建物面積100㎡・築10〜20年を想定
∙ 駅徒歩10〜15分圏内：4,000万〜5,000万円台が中心
∙ 築年数・状態次第で3,500万円台〜のものも
∙ リノベ済みの場合、新築に近い価格帯になることも

それにしても、4〜5年前と比べると本当に高くなりました。当時買っておけばよかった、という声もよく聞きます。
ひとつ気をつけてほしいのは、同じ丁目内でも坂の有無・駅距離で数百万円単位の差が出ること。スペックの数字だけで判断せず、ぜひ一度現地を歩いてみてください。地図では分からないことが、歩けば分かります。

■ 「諸費用」を甘く見ると、あとで痛い目を見ます
物件価格以外にかかる費用→登記費用、印紙税、住宅ローン手数料、火災保険料、仲介手数料などをまとめて「諸費用」と呼びます。
目安は物件価格の6〜8%。
たとえば5,500万円の新築一戸建てなら、それだけで330万〜440万円が別途必要になる計算です。「そんなにかかるの？」と驚く方も少なくありません。

【諸費用の主な内訳】

∙ 仲介手数料：物件価格×3%＋6万円＋消費税
∙ 登録免許税・司法書士報酬：40万〜60万円程度
∙ 住宅ローン関連費用（事務手数料・保証料など）：借入額の2〜3%程度
∙ 不動産取得税：軽減措置で非課税になるケースが多いが、物件次第では数万〜数十万円
∙ 火災保険・地震保険：5年一括で20万〜50万円程度（内容によって大きく変わる）

諸費用は基本的に現金での用意が必要ですが、収入状況によっては住宅ローンに組み込むことも可能です。ただしその分、金利負担が増えることは頭に入れておいてください。

■ 月々いくら返すことになるのか
では実際にローンを組んだとき、毎月の返済はどう変わるか。簡単な目安をお伝えします。

＜変動金利の場合＞
借入5,000万円 ／ 35年 ／ 金利1.10%（2026年3月現在の主要銀行の一般的な水準）
→ 　月々の返済額：約14.3万円

＜フラット35（固定）の場合＞
借入5,000万円 ／ 35年 ／ 金利1.8〜2.0%程度
→ 　月々の返済額：約16万〜16.5万円

※いずれも参考値です。実際の条件によって異なります。
ここで意識しておきたいのは、「返済できるか」と「返し続けても生活の質が守れるか」は別の話だということです。子どもの教育費、親の介護、車の買い替え……住宅ローンはこれらすべてと並走します。返済額だけでなく、10年後・20年後のライフイベントも含めて考えることが、本当の意味での資金計画です。

■ 同じエリアでも、なぜここまで価格差が出るのか

玉川学園エリアは一見均質に見えて、実は条件によって価格がかなり変わります。
∙ 駅距離：徒歩10分以内と15分超では、数百万円単位で差が出ることがある
∙ 坂の有無：平坦地は希少性が高く、同条件でも高値になりやすい。ただし坂があっても眺望・日当たりが良ければプラスに働くことも
∙ 道路との高低差：地下車庫のある物件（宅盤が高い）や、逆に宅盤が低い物件は使い勝手に差が出る
∙ 道路の向き・日当たり：「南道路＝正義」ではありません。北道路でも、南側がひな段で一段低くなっている場合は十分な日当たりが確保できます
SUUMOやアットホームに載っている「平均価格」は、こうした条件が混在した数字です。同じ価格帯でも、何を優先するかで選ぶ物件はまったく変わってきます。

■ まとめ：「価格」ではなく「総額」で考える

玉川学園前で一戸建てを買うなら、新築・中古問わず4,000万〜6,500万円台が現実的な価格帯です。これに諸費用250万〜450万円前後を加えた「総額」で資金計画を立てることが、すべての出発点になります。
「この予算で何が選べるのか」「月々の返済と生活費のバランスはどうなるのか」そうした具体的な話は、数字を並べるだけでは見えてきません。ライフプランと照らし合わせながら、一緒に整理していきましょう。
気になることがあれば、いつでもお店に立ち寄ってください！

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「玉川学園前」と「鶴川」

距離にして、たった1駅。でも実際に住んでみると、全然違う街だ…と気づくはずです。「なんとなく雰囲気が好き」で選んでしまうと、入居後に「なんか違うな…」と違和感を感じることになりかねません。

今回は2つの駅を生活イメージで比較しながら、「自分に合うのはどちらか？」を判断するヒントをお伝えします。

■ 玉川学園前ってどんな街？

一言でいうと、「静かで品のある住宅地」です！

1929年に玉川学園の創立とともに開発されたこの街は、文化人や芸術家が多く移り住んだ歴史を持ちます。街全体に独特の品格と落ち着きがあり、文教地区の指定によって大型商業施設や騒がしいお店が建てにくい環境が保たれています。住宅街を歩いていると個性的でこだわりを感じる家が多いのも、玉川学園ならではの特徴ですね。

良い点
・住宅地としての静けさと落ち着きがある
・子育て・教育環境が整っている
・緑が多く、景観にゆとりがある

ちょっと大変な点
・場所によっては坂が多め
・買い物できるお店が少なめ
・「駅前完結型」の生活スタイルは難しい

こんな人に向いています
・家で過ごす時間の質を上げたい
・子どもの環境を重視したい
・”静かさ”に価値を感じる

■ 鶴川ってどんな街？

玉川学園前とは対照的に、「生活のリアルに強い街」！

駅前の開発がだいぶ進んで、以前の鶴川のイメージからは激変しましたね。スーパーやドラッグストアが揃っていて、バス路線も充実しているので、日常の買い物や移動に困りません。ファミリー層が多く、庶民的で親しみやすい雰囲気があります。駅前はやや雑多に見えるかもしれませんが、それだけ「使える街」でもあります。ちなみに鶴川駅から南側方面は一部、川崎市です！（麻生区）東京都で探している人は間違えないように…

良い点
・スーパー・ドラッグストアが充実している
・バス便が発達していて生活圏が広い
・同じ予算でより広い物件が選べる可能性あり

ちょっと気になる点
・街の統一感や景観は玉川学園前に劣る
・エリアによって雰囲気にバラつきがある

こんな人に向いています
・日々の生活ストレスをなるべく減らしたい
・買い物・移動の便利さを最優先にしたい
・コスパよく広さを確保したい

■ 比較① 生活利便性

項目　　　　：　玉川学園前　／　鶴川
スーパー　　：　少なめ　／　多い
飲食店　　　：　少なめ　／　そこそこある
バス便　　　：　弱い　／　強い
日常の買物　：　やや不便　／　非常に便利

結論：「毎日の生活のしやすさ」は、鶴川の方が便利。ただ玉川学園もコミュニティバスの運営がある点は一つポイントになります。

■ 比較② 住環境・街の質

項目　　　　：　玉川学園前　／　鶴川
静けさ　　　：　非常に高い　／　エリアによる
街の統一感　：　高い　／　バラつきあり
景観　　　　：　良い　／　普通
雰囲気　　　：　上品　／　庶民的・親しみやすい

結論：「暮らしの質・環境の良さ」という軸では、玉川学園前に軍配が上がります。

■ 比較③ 価格帯の傾向

玉川学園前：やや高め（住環境・ブランド価値が価格に反映されやすい）
鶴川　　　：比較的リーズナブル（供給が多く選択肢が広い）

同じ予算で比べると、鶴川の方が広い・物件数が多くて比較しやすい傾向があります。

■ 結局、2駅の本質的な違いはここ

スペックの違いをいくら並べても、最終的に大事なのは「思想の違い」だと思います。

玉川学園前　→　環境価値重視（静けさ・空気感・教育）
鶴川　　　　→　機能価値重視（便利さ・コスパ・生活効率）

どちらが正解か？ではなく、「自分はどちらを大切にして暮らしたいか」です。

■ 判断を間違える、よくあるパターン

「なんとなくオシャレそう」で玉川学園前を選ぶ　→ 　入居後に不便さへのストレスが積み重なる

「安いから」という理由で鶴川を選ぶ　→ 　環境や雰囲気への不満が出てくる

この2つのパターンに共通しているのは、「自分が何を大切にして住みたいのか言語化できていない」というケースが多いです。※ここはじっくり時間をかけて一緒に整理していきましょう！

■ まとめ

玉川学園前と鶴川は、距離は近くても、目指している方向がまったく違います。

玉川学園前　＝　暮らしの質・静けさ・環境
鶴川　　　　＝　生活の効率・便利さ・コスパ

どちらが良い悪いではなく、あなたの価値観とどちらが一致するか？です。

ここまで読んで、「どちらが私の生活スタイルに合いそうか」なんとなく感じていただけたでしょうか。

参考にしていただければと思います！

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いつからか…新築の建売物件が巨大化してるのです。

２～３年前までは、あまり大きいと価格も高くなるので

土地をなるべく小さく分割して、価格を安く分譲するのが定番でした。

それが今では。大きくて高くても売れてしまうのです。

例えば成瀬台の新築はいま、土地が60～70坪で建物が32～35坪という超大型サイズ。

そして驚くのがその価格。6,500～7,500万円！

少し前であれば、いや誰が買うねん、て感じですがこれが今では当たり前。

一つ紹介しますね。たとえばこれ。成瀬台3丁目の北東角地です。

土地が67坪の建物34坪。超大型４LDK。

LDKはなんと約23.7帖という広さ。そして2階に洋室4部屋＋6帖の屋根付きバルコニー。

施工会社は、いま大人気のケイアイスターさん。

外観も内装もオシャレに仕上げてきます。

この広さ。だいぶ持て余してます。車４台くらい入りそう。

気になるお値段は6,999万円。お値段もさすがです。

でも価格がもっと高騰している都心や横浜・川崎で、こんな広い土地と建物を

買おうと思ったら、もっととんでもない価格するでしょうね。

だから町田にきてこれを見ると安い！と感じるのでしょうか。

最近特に子育て世代で東京都内の物件を探している方がとても多い。

子育て支援が手厚いからだと思いますが。

でも都心は高いから町田に下ってきた、と皆さん口を揃えます

ケイアイさんは外構に植栽までは植えてくれないから

広いお庭が少し寂しい気がしますが。

植栽も好みがありますからね、あえて植えないのかも。

成瀬台は駅まで距離があるので、そこでNGのお客様も多いですが

いや、駅チカよりもやっぱりこの区画整理された住環境は最高でしょ

というお客様も多い。

でも3丁目や4丁目は「こどもの国」駅まで歩けるので少し相場が上がる傾向があります。

この物件も「こどもの国」駅まで徒歩16分。

こどもの国駅　→　長津田　→　渋谷　まで約50分。意外とそこまでかからない。

という感じの巨大な新築物件が多発しているので

他にもたくさんあるんです。お客さんもいま成瀬台で探し始めたら

たくさん比較できて楽しいと思います。

また他のも次回紹介しますね～

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