調べたところ、やはり東京・首都圏では国際カップルによる住宅購入の相談が年々増えているようです。
まず結論から言うと、条件次第で収入合算もペアローンも可能です。
ただし金融機関によって対応が大きく異なるので、事前に色々と調べておく必要があります。

今回は実務的な観点から、審査のポイントと選び方を解説したいと思います。

■そもそも「永住権なし」がなぜ問題になるのか？

住宅ローンは長期にわたる返済契約ですよね。つまり金融機関が外国籍の方の審査に慎重になる理由は、返済途中に帰国・出国するリスクへの懸念が大きいからです。そこで永住権（在留資格「永住者」）はその懸念を大きく払拭する要素となるわけです。

■収入合算とペアローン、何が違う？

外国人の配偶者と住宅ローンを組む方法は主に2つです。

収入合算は、日本人配偶者が主債務者として1本のローンを借り、外国人配偶者の収入を合算して借入可能額を増やす方法です。連帯保証型と連帯債務型があり、後者は配偶者も返済義務を負います。名義は主債務者のみとなるため、物件の所有権・住宅ローン控除は主債務者だけが対象です。

ペアローンは、2人がそれぞれ別々のローン契約を結ぶ方法です。双方が主債務者となり、物件を共有名義で持ちます。住宅ローン控除を2人分受けられる点が大きなメリットですが、外国人配偶者も単独で金融機関の審査をクリアする必要があります。またペアの場合、団体信用生命保険（債務者が返済期間中に死亡した場合に適用となって完済される保険）が適用となった場合は、どちらかの債務は残ることも抑えておく必要があります。

どちらが適しているかは、外国人配偶者の在留資格・収入・勤続年数によって変わります。審査が通りにくい場合は収入合算（連帯保証型）から始め、条件が整っていればペアローンを狙うという順番で検討するか、金融機関によっては両方同時に審査を進めてくれる場合もあります。

■審査を左右する5つのポイント

金融機関が実際に確認するポイントを整理します。

在留期間と更新歴　在留期間が3年以上（できれば5年以上）あり、安定的に更新されていることが基本条件です。在留期限が近い場合は、更新申請中であることを示す書類も用意しておきましょう。

就労の継続性　現在の勤め先での在職期間と、日本での通算就労年数の両方が見られます。転職直後はローン審査が通りにくくなるため、転職のタイミングとローン申し込みの時期は慎重に合わせる必要があります。

収入の安定性　給与所得者であれば源泉徴収票3年分、自営・フリーランスであれば確定申告書3期分が必要です。収入の波が大きい場合は審査に影響します。

日本への定着度　定量的な基準ではありませんが、日本での居住年数・国内資産（預貯金等）・家族構成も審査官の総合判断に影響します。首都圏在住で生活基盤が整っていることはプラス材料になります。

団体信用生命保険（団信）の加入可否　外国籍の方でも国内の保険会社の団信に加入できますが、健康状態の告知によっては引受不可となる場合があります。申し込み前に確認しておくことが重要です。

■金融機関の選び方

問題はココです。対応力は金融機関ごとに大きく異なりますが、かなり厳しいです。

まずフラット35（住宅金融支援機構）は不可です。

メガバンク・都市銀行についてもかなり厳格で基本的に不可。

地方銀行・信用金庫は首都圏でも外国籍住民が多いエリア（新宿・江戸川・葛飾・川口など）では審査ノウハウが蓄積されていて相談しやすい環境が整っているケースがあるそうですが、横浜銀行やよこしん、城南信金、きらぼしは不可でした。

ということで、私が調べた限り審査ができたのは、イオン銀行、住信SBI新生銀行、三井住友銀行の３つだけでした…。もし他にもあれば教えてください。

実務上の重要ポイント：金融機関への打診は、必ず「正式申し込み」ではなく「事前相談」から始めてください。申し込み記録は信用情報に残るため、複数行に同時申し込みをすると審査に悪影響が出ることがあります。まず電話・窓口で在留資格・在職年数・年収の概要を伝え、対応可能かを確認するのが賢明です。

■準備しておく書類

外国人配偶者の審査に必要な書類は、日本人と共通の書類に加えて以下が必要です。在留カード（原本確認・コピー）、パスポート、源泉徴収票または確定申告書（3年分）、勤務先の在職証明書（日本語）、住民票（世帯全員記載）が基本セットです。金融機関によっては婚姻証明書の日本語翻訳版を求められることもあります。

■まとめ

永住権がなくても、在留資格・就労継続性・収入安定性の3点を整理し、対応力のある金融機関を選べば、収入合算もペアローンも実現できます。
大切なのは「どの金融機関に相談するか」ですので、参考にしてみてください。

■外国人配偶者との住宅購入、まずは無料相談から

「うちのケースは審査が通るの？」「どの銀行に相談すればいい？」

国際カップルの住宅購入は、ケースバイケースの判断が必要です。経験豊富なスタッフが、お客様の在留資格・収入・ライフプランをもとに、最適なローン戦略をご提案します。

まずはお気軽にご相談ください。もちろん相談は無料です。

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SUUMOやアットホームを見れば物件価格は分かる。でも「結局、総額でいくらかかるのか」となると、途端に見えにくくなりますよね。仲介手数料、登記費用、ローンの手数料……数字がバラバラで、どこから手をつければいいか分からない。
そこで今回は、物件価格の相場から諸費用・月々の返済額まで、現実的な数字をひとつにまとめてお伝えします。「予算が足りるか不安…」という方は、参考になると思います。

■ 玉川学園前エリアの相場　※2025年時点のデータをもとに整理すると、おおよそこんな価格帯になっています。

【新築戸建】
∙ 駅徒歩10〜15分圏内：5,000万〜6,500万円台が中心
∙ 駅徒歩15分超：4,000万円台〜も出てくる
∙ 駅近・平坦地・広め：7,000万円超も珍しくない

【中古戸建】※建物面積100㎡・築10〜20年を想定
∙ 駅徒歩10〜15分圏内：4,000万〜5,000万円台が中心
∙ 築年数・状態次第で3,500万円台〜のものも
∙ リノベ済みの場合、新築に近い価格帯になることも

それにしても、4〜5年前と比べると本当に高くなりました。当時買っておけばよかった、という声もよく聞きます。
ひとつ気をつけてほしいのは、同じ丁目内でも坂の有無・駅距離で数百万円単位の差が出ること。スペックの数字だけで判断せず、ぜひ一度現地を歩いてみてください。地図では分からないことが、歩けば分かります。

■ 「諸費用」を甘く見ると、あとで痛い目を見ます
物件価格以外にかかる費用→登記費用、印紙税、住宅ローン手数料、火災保険料、仲介手数料などをまとめて「諸費用」と呼びます。
目安は物件価格の6〜8%。
たとえば5,500万円の新築一戸建てなら、それだけで330万〜440万円が別途必要になる計算です。「そんなにかかるの？」と驚く方も少なくありません。

【諸費用の主な内訳】

∙ 仲介手数料：物件価格×3%＋6万円＋消費税
∙ 登録免許税・司法書士報酬：40万〜60万円程度
∙ 住宅ローン関連費用（事務手数料・保証料など）：借入額の2〜3%程度
∙ 不動産取得税：軽減措置で非課税になるケースが多いが、物件次第では数万〜数十万円
∙ 火災保険・地震保険：5年一括で20万〜50万円程度（内容によって大きく変わる）

諸費用は基本的に現金での用意が必要ですが、収入状況によっては住宅ローンに組み込むことも可能です。ただしその分、金利負担が増えることは頭に入れておいてください。

■ 月々いくら返すことになるのか
では実際にローンを組んだとき、毎月の返済はどう変わるか。簡単な目安をお伝えします。

＜変動金利の場合＞
借入5,000万円 ／ 35年 ／ 金利1.10%（2026年3月現在の主要銀行の一般的な水準）
→ 　月々の返済額：約14.3万円

＜フラット35（固定）の場合＞
借入5,000万円 ／ 35年 ／ 金利1.8〜2.0%程度
→ 　月々の返済額：約16万〜16.5万円

※いずれも参考値です。実際の条件によって異なります。
ここで意識しておきたいのは、「返済できるか」と「返し続けても生活の質が守れるか」は別の話だということです。子どもの教育費、親の介護、車の買い替え……住宅ローンはこれらすべてと並走します。返済額だけでなく、10年後・20年後のライフイベントも含めて考えることが、本当の意味での資金計画です。

■ 同じエリアでも、なぜここまで価格差が出るのか

玉川学園エリアは一見均質に見えて、実は条件によって価格がかなり変わります。
∙ 駅距離：徒歩10分以内と15分超では、数百万円単位で差が出ることがある
∙ 坂の有無：平坦地は希少性が高く、同条件でも高値になりやすい。ただし坂があっても眺望・日当たりが良ければプラスに働くことも
∙ 道路との高低差：地下車庫のある物件（宅盤が高い）や、逆に宅盤が低い物件は使い勝手に差が出る
∙ 道路の向き・日当たり：「南道路＝正義」ではありません。北道路でも、南側がひな段で一段低くなっている場合は十分な日当たりが確保できます
SUUMOやアットホームに載っている「平均価格」は、こうした条件が混在した数字です。同じ価格帯でも、何を優先するかで選ぶ物件はまったく変わってきます。

■ まとめ：「価格」ではなく「総額」で考える

玉川学園前で一戸建てを買うなら、新築・中古問わず4,000万〜6,500万円台が現実的な価格帯です。これに諸費用250万〜450万円前後を加えた「総額」で資金計画を立てることが、すべての出発点になります。
「この予算で何が選べるのか」「月々の返済と生活費のバランスはどうなるのか」そうした具体的な話は、数字を並べるだけでは見えてきません。ライフプランと照らし合わせながら、一緒に整理していきましょう。
気になることがあれば、いつでもお店に立ち寄ってください！

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「玉川学園前」と「鶴川」

距離にして、たった1駅。でも実際に住んでみると、全然違う街だ…と気づくはずです。「なんとなく雰囲気が好き」で選んでしまうと、入居後に「なんか違うな…」と違和感を感じることになりかねません。

今回は2つの駅を生活イメージで比較しながら、「自分に合うのはどちらか？」を判断するヒントをお伝えします。

■ 玉川学園前ってどんな街？

一言でいうと、「静かで品のある住宅地」です！

1929年に玉川学園の創立とともに開発されたこの街は、文化人や芸術家が多く移り住んだ歴史を持ちます。街全体に独特の品格と落ち着きがあり、文教地区の指定によって大型商業施設や騒がしいお店が建てにくい環境が保たれています。住宅街を歩いていると個性的でこだわりを感じる家が多いのも、玉川学園ならではの特徴ですね。

良い点
・住宅地としての静けさと落ち着きがある
・子育て・教育環境が整っている
・緑が多く、景観にゆとりがある

ちょっと大変な点
・場所によっては坂が多め
・買い物できるお店が少なめ
・「駅前完結型」の生活スタイルは難しい

こんな人に向いています
・家で過ごす時間の質を上げたい
・子どもの環境を重視したい
・”静かさ”に価値を感じる

■ 鶴川ってどんな街？

玉川学園前とは対照的に、「生活のリアルに強い街」！

駅前の開発がだいぶ進んで、以前の鶴川のイメージからは激変しましたね。スーパーやドラッグストアが揃っていて、バス路線も充実しているので、日常の買い物や移動に困りません。ファミリー層が多く、庶民的で親しみやすい雰囲気があります。駅前はやや雑多に見えるかもしれませんが、それだけ「使える街」でもあります。ちなみに鶴川駅から南側方面は一部、川崎市です！（麻生区）東京都で探している人は間違えないように…

良い点
・スーパー・ドラッグストアが充実している
・バス便が発達していて生活圏が広い
・同じ予算でより広い物件が選べる可能性あり

ちょっと気になる点
・街の統一感や景観は玉川学園前に劣る
・エリアによって雰囲気にバラつきがある

こんな人に向いています
・日々の生活ストレスをなるべく減らしたい
・買い物・移動の便利さを最優先にしたい
・コスパよく広さを確保したい

■ 比較① 生活利便性

項目　　　　：　玉川学園前　／　鶴川
スーパー　　：　少なめ　／　多い
飲食店　　　：　少なめ　／　そこそこある
バス便　　　：　弱い　／　強い
日常の買物　：　やや不便　／　非常に便利

結論：「毎日の生活のしやすさ」は、鶴川の方が便利。ただ玉川学園もコミュニティバスの運営がある点は一つポイントになります。

■ 比較② 住環境・街の質

項目　　　　：　玉川学園前　／　鶴川
静けさ　　　：　非常に高い　／　エリアによる
街の統一感　：　高い　／　バラつきあり
景観　　　　：　良い　／　普通
雰囲気　　　：　上品　／　庶民的・親しみやすい

結論：「暮らしの質・環境の良さ」という軸では、玉川学園前に軍配が上がります。

■ 比較③ 価格帯の傾向

玉川学園前：やや高め（住環境・ブランド価値が価格に反映されやすい）
鶴川　　　：比較的リーズナブル（供給が多く選択肢が広い）

同じ予算で比べると、鶴川の方が広い・物件数が多くて比較しやすい傾向があります。

■ 結局、2駅の本質的な違いはここ

スペックの違いをいくら並べても、最終的に大事なのは「思想の違い」だと思います。

玉川学園前　→　環境価値重視（静けさ・空気感・教育）
鶴川　　　　→　機能価値重視（便利さ・コスパ・生活効率）

どちらが正解か？ではなく、「自分はどちらを大切にして暮らしたいか」です。

■ 判断を間違える、よくあるパターン

「なんとなくオシャレそう」で玉川学園前を選ぶ　→ 　入居後に不便さへのストレスが積み重なる

「安いから」という理由で鶴川を選ぶ　→ 　環境や雰囲気への不満が出てくる

この2つのパターンに共通しているのは、「自分が何を大切にして住みたいのか言語化できていない」というケースが多いです。※ここはじっくり時間をかけて一緒に整理していきましょう！

■ まとめ

玉川学園前と鶴川は、距離は近くても、目指している方向がまったく違います。

玉川学園前　＝　暮らしの質・静けさ・環境
鶴川　　　　＝　生活の効率・便利さ・コスパ

どちらが良い悪いではなく、あなたの価値観とどちらが一致するか？です。

ここまで読んで、「どちらが私の生活スタイルに合いそうか」なんとなく感じていただけたでしょうか。

参考にしていただければと思います！

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玉川学園前は「必ず皆さんにとって住みやすい街」とは言い切れません。

「落ち着いた住宅地」として評価されることが多いエリアですが、それがそのまま「住みやすさ」に直結するかどうかは、住む人の価値観や生活スタイルによって大きく変わりますよね。まぁこれは玉川学園に限ったことではありませんが…

ズバリ向いている人：静かな環境で、家族時間を重視したい人
ズバリ向いていない人：利便性や駅近生活を優先したい人

なぜそう言えるのか。地元ならではの体感をもとに、まずはこの街がどのようにして生まれたのかという歴史から紐解いていきます。

■ そもそも、玉川学園前はどうやって生まれた街なのか？

玉川学園前は、もともと「何もなかった山林と農地」でした。かつては「芝生（しばお）」と呼ばれた、蛙やマムシが多いだけの何もない土地だったとか！

しかし、この地を大きく変えたのが、1929年（昭和4年）の玉川学園創立です。

創立者の小原國芳さんは、成城学園で校長を務めていた42歳のとき、「受験教育ではなく、真の人間教育をしたい」という強い思いで玉川学園の建設を決意。無一文からのスタートで多額の借金をし、東京府南多摩郡町田町一帯の土地（現在の町田市）を買収しました。

その広さは実に約336万㎡！その約8割にあたる260万㎡を宅地造成して分譲し、残りを学園の敷地にするという、当時としては壮大な計画でした。さらに小田急電鉄と交渉し、駅の敷地・駅舎を玉川学園側が提供する条件で「玉川学園前駅」を新設することに成功。土地分譲の利益を学校運営にあてるという、学園経営と街づくりを一体化させた前例のない手法で、この街は誕生しました。

地名が「玉川学園」となったのは1967年（昭和42年）のことで、それ以前は「本町田」「芝生」などと呼ばれていたとか。

■ 文化人・芸術家が集まって生まれた「文教地区」

玉川学園が分譲した住宅地には、「教育と文化の共同体をつくる」という学園の理念に賛同した人たちが次々と移り住んできました。学者、芸術家、画家、音楽家、漫画家……そういった文化人たちが集まったことで、この街は独特の品格と知的な雰囲気を持つようになっていきます。

たとえば、玉川学園8丁目に「のらくろ坂」という坂があります。これは漫画「のらくろ」の作者・田河水泡氏がかつてこのエリアに居住していたことから名付けられました。また、『沈黙』や『侍』などで知られる直木賞作家・遠藤周作氏も、1963年から1987年まで24年間、玉川学園に居住し、多くの名作をここで執筆しました。

こうした文化人が多く住んでいた背景もあり、玉川学園エリアは「文教地区」に指定されています。文教地区建築条例によって、パチンコ店や風俗店、大型商業ビルなどの建設が制限されており、現在も大学教員・漫画家・画家・音楽家といったクリエイターや研究者が多く暮らすエリアとして知られています。

■ 文教地区指定が子育て環境に与える影響

「文教地区」という指定は、子育て世帯にとって非常に大きな意味を持ちます。

繁華街的な施設が制限されているので、夜間の騒音や治安の面でのリスクが低く、子どもが安心して育てる環境が整っています。また、街に住む人々の民度が高く、地域コミュニティへの意識が強い傾向にあることも、子育て世帯にとっては大きなプラスです。

幼稚部から大学院まで一貫した教育が受けられる玉川学園（約1万人が在籍）が近くにあることで、教育への意識が高い家庭が自然と集まるエリアでもあります。「子どもをどんな環境で育てるか」を真剣に考える親御さんにとって、この街の文化的な土台は、数字には表れない大きな資産と言えると思います。

では「必ず皆さんにとって住みやすい街」ではないとはどういうこと？

① 生活環境：静かだが、「便利」とは別物です

玉川学園前の最大の特徴は、住宅地としての落ち着きです。駅周辺に過度な商業施設はなく、街全体に穏やかな空気が流れています。

ただし「静か」と「便利」は直結しないので、そこは要チェックです。

【良い点】
・騒音が少なく、夜も静か
・子育てする環境として安心感がある
・街全体にゆとりがある

【気になる点】
・買い物施設は限定的
・外食や娯楽の選択肢は少ない
・「駅前完結型」の生活は難しい

② 地形：坂が、生活の質を左右する

玉川学園前で最も見落とされがちなのが「坂」の存在です。この街はもともと丘陵地を切り開いてつくられたため、場所によっては日常的にアップダウンが発生します。

影響するポイント
・通勤・通学時の体力的な負担
・ベビーカーや自転車での移動
・将来的な高齢期の生活

判断のポイント
「徒歩○分」という数字よりも、「坂あり徒歩○分」かどうかで、日々の体感は変わります。物件を検討する際は現地で実際に歩いてみてくださいね。

③不動産視点：資産性は「安定型」

玉川学園前は、爆発的な価格上昇が期待できるエリアではありません。一方で、住宅地としての需要は一定あり、急落もしにくい性質を持っています。

特徴
・大きく上がらないが、大きく下がりにくい
・ファミリー層の需要が中心
・坂の有無・駅距離によって、同エリア内でも価値差が大きい

判断のポイント
「投資」ではなく「居住満足度」で考えるエリア。売却時の出口を重視するなら、個別の立地条件を慎重に見る必要があります。

④最後に：向いている人・向いていない人

【向いている人】
・静かな住環境を最優先にしたい
・子どもの教育環境を重視したい
・家族との時間を大切にしたい
・車移動を前提にできる
・文化・芸術への関心が高い

【向いていない人】
・商業施設の多い利便性を重視する
・坂のない平坦な場所に住みたい
・短時間での都心アクセス

玉川学園前はとても人気がある街です。

1929年に「理想の学園都市」として生まれ、文化人や芸術家が集い、文教地区として発展してきたこの街は、「教育・静寂・品格」という軸で見れば、首都圏でも稀有なエリアと言えます。

ただし、何を生活の優先順位にするか？によってその評価も変わります。

「静けさを取るか、利便性を取るか」お客様の望まれている生活・価値観に、この玉川学園前エリアが適しているかどうか、気になる方はいつでもお気軽にご相談ください！

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いつからか…新築の建売物件が巨大化してるのです。

２～３年前までは、あまり大きいと価格も高くなるので

土地をなるべく小さく分割して、価格を安く分譲するのが定番でした。

それが今では。大きくて高くても売れてしまうのです。

例えば成瀬台の新築はいま、土地が60～70坪で建物が32～35坪という超大型サイズ。

そして驚くのがその価格。6,500～7,500万円！

少し前であれば、いや誰が買うねん、て感じですがこれが今では当たり前。

一つ紹介しますね。たとえばこれ。成瀬台3丁目の北東角地です。

土地が67坪の建物34坪。超大型４LDK。

LDKはなんと約23.7帖という広さ。そして2階に洋室4部屋＋6帖の屋根付きバルコニー。

施工会社は、いま大人気のケイアイスターさん。

外観も内装もオシャレに仕上げてきます。

この広さ。だいぶ持て余してます。車４台くらい入りそう。

気になるお値段は6,999万円。お値段もさすがです。

でも価格がもっと高騰している都心や横浜・川崎で、こんな広い土地と建物を

買おうと思ったら、もっととんでもない価格するでしょうね。

だから町田にきてこれを見ると安い！と感じるのでしょうか。

最近特に子育て世代で東京都内の物件を探している方がとても多い。

子育て支援が手厚いからだと思いますが。

でも都心は高いから町田に下ってきた、と皆さん口を揃えます

ケイアイさんは外構に植栽までは植えてくれないから

広いお庭が少し寂しい気がしますが。

植栽も好みがありますからね、あえて植えないのかも。

成瀬台は駅まで距離があるので、そこでNGのお客様も多いですが

いや、駅チカよりもやっぱりこの区画整理された住環境は最高でしょ

というお客様も多い。

でも3丁目や4丁目は「こどもの国」駅まで歩けるので少し相場が上がる傾向があります。

この物件も「こどもの国」駅まで徒歩16分。

こどもの国駅　→　長津田　→　渋谷　まで約50分。意外とそこまでかからない。

という感じの巨大な新築物件が多発しているので

他にもたくさんあるんです。お客さんもいま成瀬台で探し始めたら

たくさん比較できて楽しいと思います。

また他のも次回紹介しますね～

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先日からご紹介しておりましたO様邸のリノベプロジェクトがついに完結でございます。

築年数が40年近く経過していることで、建物評価はほぼゼロの物件でしたが…

前オーナーのこだわりが凝縮された趣きのあるハウスメーカー施工の建物と、

立地の良さに大変魅力を感じられたO様は、この建物を復活させることを決意されました。

そしてそのプロジェクトに私も積極的に参加させていただき、一緒に打合せしてきましたので工事の完成をとても楽しみにしておりました。

ちなみにビフォアの状態は前回のブログで紹介していますのでコチラ。

https://www.tie-up24.jp/bestblog/9382/

それではO様　早速拝見させていただきます。失礼しまーす

おおぉ…玄関スッキリ。

以前はもっと天井までの大きな下足入れがありましたが

O様はそこまでの収納力はいらないので、少しコンパクトにすることで空間が広くなりました。

トイレは便器、床、壁紙全て交換。もはや新築同様です。

こちらが一番の難題だった部分！以前の洗濯機置場は二層式の小さなものしか

入らないスペースだったので、O様が考えて出された案が、対面にある洗面台と

位置を反転させるということでした。これが見事におさまりました。問題解決です。

洗面台横の壁紙が北欧風でかわいい…O様のセンスが細部に光っております。

次に浴室です。

豪華なタイル造りで状態もキレイだったのですが、一部タイルがヒビ割れてしまっていたので、一旦は丸ごとユニットに交換を考えました。

ただし、そうすると縦横のサイズが合わず、いまよりも極端に小さな浴室になってしまうことが分かり断念…。

そこで考えたのが、ヒビ割れていた面だけにパネルを貼って、天井に浴室乾燥機を設置するという方法。給湯器も交換済です。

これで広さは変わらず、新たな設備も付いてキレイに復活です。

階段の壁紙も交換してピカピカです！

O様は各所の壁紙の模様を変えてこだわりました。

これもリフォームを楽しむ醍醐味の一つです。

さあ、いよいよお楽しみの2階リビング…

おおぉ…　すごい。

まるで八ヶ岳にあるオシャレな別荘のようです。

これは本当に感動しました。

新築では味わえない、この独特な雰囲気。伝わりますかね…

オシャレなキッチンは交換せずそのまま残しの、壁紙や床はキレイに交換。

これだけでもだいぶイメージが変わりました。

ということで終始感動している私でしたが、ひとつ確信いたしました。

築年数は関係ない

ということ。築年数ではなく状態が大事だということです。

そして、O様にもお伝えしましたが、もしこの建物がリノベ済物件として売りに出ているとしたら、

O様が購入された物件価格＋今回実施されたリフォーム費用の総額でも買えません。

もっと高い価格であることは間違いなしです。

不動産の特徴は様々ですし、何を重視するかはお客様の価値観によっても様々ですが

資産価値重視（リセールバリュー）の方には、このO様のように立地の良い中古戸建をリフォームで再生させるという選択がおすすめです。

とはいえ、自分は専門家ではないから古い建物は心配だな…という方には

今回O様の工事を担当してもらった業者さんをご紹介しますので、一緒に見てもらうことで安心していただけると思います。

BESTな街でBESTな選択を提供する

ベストハウスのO様邸ご紹介でした。

O様　ありがとうございました。

それでは！

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ものすごい暑い日が続いていますね…

史上最高気温41.8度を記録したとか。

ちなみに私は熱めのお湯が好きなので

41～42度のお風呂に入りますが

屋外がまさにその状態ということですよね…。危険すぎる。

暑すぎて夏祭りも来年からは秋に変更となる所も増えているそうです。

大変な気候になりましたね。皆様もお気を付けください！

さて、先日、当ブログでご紹介いたしましたO様邸ですが

https://www.tie-up24.jp/bestblog/8671/

ご入居にむけて約１ヶ月半のリフォーム工事を実施しておりましたが

いよいよ完成の日が近づいております。

リフォーム前はこんな感じ…

この感じも素敵ですよね！

ノスタルジックな雰囲気を醸し出しています。

とはいえ築38年。経年劣化の補修や、O様の生活がしやすいアレンジも必要だったので

何度も現場で一緒にリフォームの打合せを重ねてきました。

そして工事中はこんな感じに…

壁紙やフローリングの張り替えは全体的に。

洗面所が使いやすいように洗面台と洗濯機の位置を交換。

玄関スペースを有効的に活用するために下駄箱を少しコンパクトに。

現状の浴室に乾燥機を設置など、細かい工事が他にも多数…。

前オーナーのこだわりを残しつつも、新しくＯ様風にアレンジされていよいよ復活します。

完成後の写真も掲載いたしますのでお楽しみに♪

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  過去5年の推移と将来性を解説

はじめに：今「玉川学園前」の地価に注目すべき点

玉川学園前の周辺は、町田市内で唯一の文教地区として知られており、教育文化施設の環境が保全された街として、子育て世帯やシニア層から根強い人気があるエリアです。玉川学園前の過去5年間の地価推移と今後の見通しについて、地域密着型の視点でまとめてみました。

■1. 玉川学園前の地価動向（2019〜2024年）

●住宅地の平均地価推移（町田市 玉川学園エリア）

※出典：国土交通省「地価公示」、不動産ジャパン、町田市地価調査データより

■大きな上昇はないものの、安定的に微増しているのが特徴

■小田急沿線の中でも「急騰しすぎず、落ち込みにくい」中長期的に安定したエリア

■新築供給が限定的で、中古住宅・土地の流通価格が底堅く推移

■2. 地価を支える「エリア特性」と人気の背景

●ポイント①：文教エリア × 落ち着いた街並み

• 玉川学園（玉川学園大学附属小中高）を中心に、教育水準の高さ・文化的イメージが定着しており、実際に著名な作家や芸術家が住む街
• 駅周辺に派手な商業施設や娯楽施設は少なく、緑豊かで閑静な住環境を好む層に人気

●ポイント②：自然環境と都心アクセスのバランス

• 多摩丘陵の緑と高低差のある地形で、独特の景観美。地形を活かして建てられた、個性的でこだわりのある住宅が多い。
• 小田急線で新宿まで36分・下北沢・町田へのアクセスも良好

●ポイント③：狭小地が少なく、敷地の広い戸建が多い

• 開発当初からの住宅街で、敷地面積150㎡～200㎡が主流
• 建売分譲よりも、注文で建てられた拘りの中古戸建を購入して、リフォームする需要が根強い

■3. 将来の地価に影響する要因

◆プラス要因（今後の期待材料）

◆マイナス要因（今後の懸念材料）

■4. 2025年以降の展望：玉川学園前の地価はどうなる？

●基本シナリオ：緩やかな上昇〜横ばい

• 新築供給が抑制され、中古住宅・土地への安定的な需要が継続
• 「坂が少ない × 駅徒歩10分圏 × 整形地」の好立地な物件は今後も高値維持

●注目ポイント

• 玉川学園によるブランディングイメージや、学園キャンパスの周辺整備など、ポテンシャルは大
• 住宅価格が高騰する首都圏全体の流れの中で、ギリギリ都内で「“ちょうど良い郊外感”」を求める層が玉川学園に集中する可能性あり
• お子様の教育に関心の高い高所得層による「在校中のみ別荘として住宅を購入、卒業後は賃貸に出す」というニーズもあり

■5. 地価データを活かすには…

●売却検討中の方

• 「今後も上がる」と考えて先送りするのはリスク：住宅市場は金利や税制に大きく左右される
• 価格相場が安定している今が、買主も安心して購入できる＝売却好機

●購入検討中の方

• 「相場より安い物件」よりも、「将来価値が落ちにくい立地」に注目　※資産性重視の場合。
• 価格が割安でも、立地・坂・道路付け・隣接地の状況・高低差など総合判断が重要

■まとめ：玉川学園前の地価は“静かな優等生”

玉川学園前は、都心のような急激な上昇もなければ、郊外エリアのような急落もない、「地に足のついた市場」です。

今後も、落ち着いた住宅地を求める層からのニーズは継続して、徒歩圏・整形地・築浅・学区内などの条件が揃えば、地価の安定成長が期待できます。不動産の購入や売却は「タイミング」×「立地」×「判断力」が重要ですので、経験豊富な信頼のできるエージェントに相談しましょうね！

それでは！

BESTHOUSE　佐藤

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■なぜ“準備”が大切なのか？

不動産の売却は「高額」「手間がかかる」「失敗できない」ライフイベントです。特に玉川学園前のような成熟した住宅地では、売却の成否＝準備で8割決まると言っても過言ではありません。スムーズかつ納得のいく売却を実現するための5つの重要な準備ステップを、玉川学園版として解説します。

【STEP 1】「家の現在価値」を知る （玉川学園周辺の相場感覚をつかむ）

・今現在、同じエリア・駅距離・築年数の物件がいくらで売れているかを調査（SUUMO、アットホーム、HOMESなど参照）

・玉川学園前駅は「徒歩距離・坂の有無・道路との高低差・学区」で価格の差がでやすいため、自分の物件が属する“価格帯レンジ”を把握する。

・地元の不動産屋さんの「レインズ」で大まかな相場を調べてもらう。

●玉川学園は特に

玉川学園周辺では、同じ駅から徒歩10分圏でも「東南角地の整形地」と「北向き傾斜地」では500〜1,000万円差がつくケースもあります。また、方角だけでなく道路との高低差（擁壁工事の有無）も成約価格に差が出やすい。

【STEP 2】物件資料の整理と権利関係の確認

●必要書類

• 登記簿謄本（法務局で取得可）
• 測量図・建築確認通知書（古い建物は要注意）
• 境界標の有無や越境の確認

※なければNGということではなく、あると確認しやすいので便利。

●注意点

• 相続登記が済んでいない不動産は売却不可 → 事前に司法書士と相談が必須。
• 書類が揃っていれば、買主の安心感が増し、早期成約が期待できる。

【STEP 3】「リフォーム vs 現状売却」判断

●判断基準

• リフォーム歴が多く状態が良い方が早期成約の期待大。
• 築20年以上の場合は、リフォームせずに「現状渡し」の方が手残りが多くなることも
• 最低限の掃除・ハウスクリーニングだけでも印象が大きく変わる

●玉川学園ならではの視点

築古住宅でも「小田急線×文教地区」という地の利で、建て替え需要が高い。あえてリフォームせず、「建築条件なし土地」として訴求するのも戦略。もしくは、建物が古くてもオシャレなヴィンテージ感を醸している建物は、拘ったポイントと、住んでいて実際にあったエピソードをメモしておくと物件にストーリー性が生まれ、唯一無二の物件になる。

「息子がプロのピアニストになる夢を叶えるために、この部屋で必死に練習したんです…」等

【STEP 4】信頼できる不動産会社・不動産エージェントの選定

●チェックポイント

• 地域密着型の実績（玉川学園前の成約事例あり）
• 媒介契約（専任 or 一般）の説明が丁寧か
• 無料査定やLINE対応など、柔軟な対応力があるか

●比較方法

不動産は車の買取査定とは違い、不動産会社が買い取る査定ではありません。「市場に出したら、おそらくこの価格であれば売れると思います」という成約価格を予想する査定です。つまり、お客様に気に入られるために良い査定額を提示しようと思えば、いくらでも出せてしまうわけです。よって複数社に査定を依頼したとしても、出される数字は全て予想価格でしかありません。査定を言依頼するときは必ず「売れたらラッキー価格」と「最低でも覚悟しておく価格」と両方提示してもらうようにしましょう。

複数社の査定額だけでなく、「どのように売るか」「どんな買い手が狙えるか」を具体的に話せる不動産会社と不動産エージェントを選びましょう。

【STEP 5】売却後のライフプランを考えておく

●重要ポイント

• 売却後の住まい探し・住み替え先の確保
• 老後資金としての使い道や、売却後の税金（譲渡所得税）も視野に
• 相続対策を兼ねて売却益を分配するなど、家族との事前相談も大切

●高齢者向けアドバイス

町田市では高齢者向けの住み替え・福祉住宅支援も一部あり。専門家に早めのご相談を。

■まとめ

不動産の売却は「物件」だけでなく、「人の人生設計」が関わる大切なプロセスです。特に玉川学園前のような歴史ある住宅街では、相場・地域性・買主ニーズの読みがカギになります。ご自身の状況に合った選択をしていただくためにも、早めの準備と、玉川学園前の地域に精通した、専門家との相談をおすすめします。

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ようやく花粉も落ち着いてきたので、春の陽気で過ごしやすくなってきましたね。

玉学の駅周辺も、木々の新緑や、色んな花々が咲いてとても色鮮やかです。

ずっと一年中、こんな陽気だったらいいのに…なんて思いますが

厳しい冬があるから、余計に春が一段と気持ちいいのでしょうね。

さてさて、4月の上旬に初来店されたＯ様。

この度、中古戸建の購入をご成約いただきました。

Ｏ様　ありがとうございます

築年数がだいぶ経っており、色々と手直しが必要な建物ですが

そんなことは、軽く吹き飛ぶほどの好立地であること。

資産価値大です。

そして、うまく言えませんが、なんでしょう、この昭和の高級別荘のような雰囲気。

いまこれを同じように注文で建てようとしても不可能だと思います。

まるでジブリの世界に出てきそうな、少しヨーロピアンな感じ。

さすが玉学…。

にもかかわらず価格は、ほぼ土地価格。よって建物は、ほぼゼロといえます。

ヴィンテージ物というのは傷んでいるもの。

傷んでいるものを好んで手に入れて、それを新品時のようにピカピカに復元するのではなく

醸し出している経年変化を、あえて損なわないように少しずつ修復して楽しむものです。

ただし、そもそも、ヴィンテージ物に魅力を感じる人と、

いやいや、やっぱり何でも新しい方が良いでしょ、という人もいるわけで

まさにＯ様は前者だったということです。

外観だけ見ていた時は、見るからに古いからNGかな…と感じていたのが

建物の中に入った途端びっくり。とても感動されておりました。

ということで我々も、いつも星の数ほど物件を見ているわけですが

物件に先入観を持たない。

ということが、いかに大事か。

そして物件一つ一つに、様々な個性があるので、

そこがお客様にどのように魅力を感じていただけるかは

実際に見てみないと分からないし、実はお客様自身も分かっていない

ということをＯ様を通じて再確認いたしました。

そんなお客様の潜在的なニーズに気が付く感性と、提案力は

これからも磨き続けないといけませんね…。

頑張ります笑。

Ｏ様。新居での生活が楽しみですね！

引き続き、お引渡しまでしっかりとサポートさせていただきます！

それでは♪

BESTHOUSE　佐藤

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